酒店投資人在投資過程中，無可避免會(huì)遇到的一些坑。

往往投資人不注意前期的基礎(chǔ)設(shè)施，導(dǎo)致在酒店籌建過程中在基礎(chǔ)設(shè)施上少則增加幾十萬，甚至上百萬的基礎(chǔ)設(shè)施投資，有經(jīng)驗(yàn)的酒店投資人往往會(huì)在項(xiàng)目簽約之前，邀請(qǐng)專業(yè)的機(jī)電工程師對(duì)項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行評(píng)估。

在中國(guó)酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況之下，如何在投資開發(fā)過程中避免這些“坑”？

本文主要從“酒店物業(yè)簽約前期物業(yè)勘查”及“存量酒店升級(jí)改造”兩方面概述。

存量酒店升級(jí)

針對(duì)酒店存量市場(chǎng)升級(jí)改造，結(jié)合酒店品牌標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估診斷環(huán)節(jié)對(duì)酒店升級(jí)改造更為重要，以避免在升級(jí)改造中不必要的拆除產(chǎn)生的浪費(fèi)。

存量酒店項(xiàng)目評(píng)估診斷是一項(xiàng)復(fù)雜的、系統(tǒng)的、技術(shù)性強(qiáng)的工作。

在評(píng)估之前需根據(jù)原酒店運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)了解機(jī)電隱蔽工程運(yùn)行穩(wěn)定性及能耗情況，通過現(xiàn)場(chǎng)勘察機(jī)電設(shè)備參數(shù)及管路質(zhì)量、管路保溫情況等綜合情況，為酒店改造方向、改造程度提供專業(yè)意見。分析酒店機(jī)電設(shè)備參數(shù)、燈具等能耗設(shè)備分析酒店能耗改造方向。

投資人能夠通過項(xiàng)目評(píng)估診斷報(bào)告，了解機(jī)電的改造內(nèi)容，裝飾改造時(shí)也能根據(jù)機(jī)電改造內(nèi)容確定裝飾改造內(nèi)容，避免因?yàn)闄C(jī)電要改造而裝飾改造范圍中未涉及，出現(xiàn)超出改造預(yù)算，同時(shí)增加改造時(shí)間。

酒店品牌方通過現(xiàn)場(chǎng)報(bào)告清晰地了解酒店現(xiàn)狀，可以判斷影響酒店品質(zhì)的因素，并可在此基礎(chǔ)上給出改造意見，為提高酒店運(yùn)營(yíng)品質(zhì)提供針對(duì)性意見。

如何在不影響運(yùn)營(yíng)情況下進(jìn)行可持續(xù)改造？

從提升酒店裝修品質(zhì)及品牌元素植入，為客戶提供更好的入住體驗(yàn)感及品牌宣導(dǎo)性、酒店系統(tǒng)運(yùn)行節(jié)能及可靠性、酒店安全性（包括系統(tǒng)安全運(yùn)行、安全維護(hù)、客人安全保護(hù)）的原則出發(fā)。

安全，不僅僅是對(duì)系統(tǒng)安全運(yùn)行的要求，還包括了可以安全維護(hù)，從而達(dá)到對(duì)整個(gè)酒店客人以及酒店員工的保護(hù)?？煽啃?，主要考慮在可接受的不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，酒店仍能在一定規(guī)定范圍內(nèi)運(yùn)行，以確保酒店的正常營(yíng)業(yè)。如：市政停水、停電酒店仍然能滿足一定接待能力。

另外需要考慮酒店機(jī)電系統(tǒng)的技術(shù)先進(jìn)性。大多酒店都為老店，隨著技術(shù)的發(fā)展，在不影響營(yíng)業(yè)的情況下，機(jī)電系統(tǒng)可進(jìn)行一定程度的可持續(xù)改造，通過先進(jìn)的技術(shù)或者設(shè)備達(dá)到系統(tǒng)的節(jié)能。

改造需注意的方向

裝飾：門樓：門樓形象是否能保持品牌的一致性；

廣告招牌：廣告VI招牌、店招、頂招、側(cè)招；· 大堂、大堂吧區(qū)域：家私 、收銀臺(tái)背景墻、VI導(dǎo)視、軟裝配飾、墻面墻布局部、天花、地面等；· 電梯廳：VI導(dǎo)視、軟裝配飾、地毯、墻面墻布、天花；

客房衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間：洗漱鏡、裝飾畫、洗手臺(tái)、五金、墻面防水，天花及地面等；

客房：墻布、床頭背景、裝飾畫、電視、客房點(diǎn)位，等等。

機(jī)電：空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、排風(fēng)系統(tǒng)，酒店夏季供冷及冬季供暖效果如何、設(shè)備噪聲、管路保溫、冷凝水的排放、系統(tǒng)的控制、客房異味、等等。

冷、熱水系統(tǒng)，排水系統(tǒng)，酒店的儲(chǔ)水能力，熱水溫度的控制、沐浴時(shí)是否出現(xiàn)忽冷忽熱、沐浴時(shí)是否易出現(xiàn)排水不暢通導(dǎo)致泡腳現(xiàn)象、排水地漏的反氣等

強(qiáng)電系統(tǒng)用電安全、燈光亮度及控制等

弱電系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)穩(wěn)定、監(jiān)控是否全覆蓋、背景音樂、視頻系統(tǒng)等

酒店物業(yè)簽約前期勘察
酒店的投資籌備前期，在已選擇較好的物業(yè)及地理位置之后，除了需確定物業(yè)屬性（即物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)）外，還要對(duì)酒店物業(yè)的核心“內(nèi)臟”：機(jī)電基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行摸底，以避免租賃物業(yè)后增加許多不必要的前期機(jī)電基礎(chǔ)設(shè)施投入。通過專業(yè)機(jī)電人員前期勘察評(píng)估，有利于投資人了解物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施基本情況，需要改造或需增添的內(nèi)容，便于評(píng)估前期預(yù)算以及估算基礎(chǔ)設(shè)施改造時(shí)間，有利于對(duì)項(xiàng)目整體時(shí)間規(guī)劃，同時(shí)更有利于投資人與物業(yè)租賃的談判，如延遲免租期，或物業(yè)方增加前期機(jī)電設(shè)施的改造等。